O braço de empréstimo de imóveis de US $ 17 bilhões da Blackstone não está desistindo de suas apostas no escritório

Depois de uma crise de um ano que nos deixou os escritórios vazios, Blackstone O presidente Inc. Jon Gray vê o setor como maduro para novas apostas. Seus negociadores imobiliários estão se preparando para recolher uma participação em um prédio de 50 andares no meio da cidade de Manhattan, o sinal mais forte do que vê o mercado preparado para um rebote.

Enquanto isso, os executivos que administram o Trust Commercial Mortgage da empresa ainda estão classificando os empréstimos antigos do escritório. A Blackstone Mortgage Trust Inc. desembaraçou mais de US $ 1 bilhão em dívidas azedas, principalmente vinculadas a escritórios, no último trimestre do ano passado.

E o REIT – conhecido por seu ticker, BXMT – ainda tem mais de US $ 1 bilhão em empréstimos problemáticos em seu livro de aproximadamente US $ 17 bilhões. É um lembrete de que a recuperação imobiliária é irregular e interrompida.

“Certamente veremos menos cargos no portfólio à medida que avançamos aqui”, disse analistas da BXMT, Katie Keenan, veterana de 13 anos de Blackstone, aos analistas no mês passado. O Trust acabara de publicar seu primeiro prejuízo líquido do ano, desde que a Blackstone a assumiu em 2012. Grande parte da perda veio do reconhecimento de que o BXMT não conseguiu coletar alguns empréstimos na íntegra.

As ações da BXMT terminaram no ano passado, com cerca de 50% do seu pico pandêmico, reduzindo cerca de US $ 2 bilhões em valor de mercado antes de se recuperar em fevereiro. É apenas uma pequena parte da empresa mais ampla que gerencia US $ 1,1 trilhão, mas a saúde do credor está entrelaçada com partes de Blackstone. Um punhado de mutuários – como a Australian Gaming Company Crown Resorts – é gerenciada pelo maior proprietário de imóveis comerciais do mundo.

A Blackstone enfatizou que os escritórios são menos de 2% de seu portfólio de ações imobiliárias nos EUA. O BXMT, por outro lado, foi preenchido com empréstimos para o escritório-mais de 50% de seu portfólio-no início da pandemia Covid-19. Através de baixas, pagamentos e pegando as chaves dos edifícios, ele encolheu que compartilham para cerca de um terço. Mais da metade dos empréstimos do escritório dos EUA da BXMT são listados de observação ou com deficiência.

“A exposição ao empréstimo do escritório foi a grande saliência em suas ações por cerca de dois anos”, disse Harsh Hemnani, analista sênior da empresa de pesquisa imobiliária Green Street, sobre o BXMT. “Agora estamos vendo isso se resolvendo, mas também certas coisas levarão tempo para se desenrolar.”

Vendedores a descoberto como Carson Bloquear Aviso que o REIT seria varrido no colapso da propriedade comercial. Bloquear divulgado Uma aposta contra o BXMT no final de 2023, e a confiança reduziu seus dividendos menos de um ano depois. Block não respondeu a um pedido de comentário sobre o status de sua posição curta, embora ele tenha dito à televisão da Bloomberg nesta semana que sua empresa está “feliz” que sua tese se desenrolou. Ainda assim, Block disse que tem menos certeza sobre o breve caso de imóveis comerciais daqui para frente, devido à incerteza em torno das taxas. As posições curtas no BXMT reduziram a metade para cerca de 8,4% das ações em circulação nos últimos anos, de acordo com os dados compilados pela S&P Global.

A BXMT diz que suas fortunas estão se levantando quando uma recuperação imobiliária reúne impulso.

“Há um ano, dissemos que os valores imobiliários estavam no fundo e foi exatamente isso que aconteceu”, disse o BXMT em comunicado por e -mail. A confiança está se movendo agressivamente para implantar liquidez quase recorde em novos empréstimos, e empréstimos de escritório estão jogando fora em dinheiro, de acordo com o comunicado. Mais da metade dos pagamentos em aproximadamente o ano passado veio de empréstimos para o escritório.

Ainda assim, os investidores têm pouco apetite para todos, exceto os melhores escritórios. A confiança está trabalhando para vender uma obrigação de empréstimo garantida – essencialmente um título constituído por empréstimos que se originou – para oPrimeira vez desde 2021. O acordo será apoiado principalmente por complexos de apartamentos, hospitalidade e propriedades industriais, uma mudança do fechamento anterior ligado principalmente aos edifícios de escritórios.

A equipe imobiliária de Blackstone foi otimista nos proprietários de escritórios nas principais áreas metropolitanas há uma década, segundo pessoas familiarizadas com o assunto. O CEO Steve Schwarzman disse aos associados que os edifícios ainda poderiam ser lucrativos, mesmo que estivessem apenas meio ocupados, disse outra pessoa.

Mas poucos previam a revolta que a pandemia Covid-19 traria. Os valores caíram em mais de 75% em média do pico para a maioria dos edifícios em Nova York, de acordo com Stijn Van Nieuwerburgh, professor da Escola de Negócios de Pós -Graduação da Universidade de Columbia.

E o BXMT carregou uma exposição global muito maior do que os pares. Enquanto a unidade Blackstone tinha mais da metade do seu portfólio ligado a empréstimos de escritório no início da pandemia, armas semelhantes em Apollo Global Management Inc. e KKR & Co. relataram concentrações abaixo de 30%.

Os analistas questionaram se a confiança precisa se reservar mais para possíveis perdas de crédito. A BXMT reservou cerca de US $ 734 milhões para contabilizar as perdas de crédito de curto prazo no final de 2024, de acordo com os registros da empresa. Isso é de US $ 125 milhões no final de 2021.

Hemnani, analista da Green Street, disse que as reservas de perda de empréstimos do Trust ainda não são grandes o suficiente.

“Ainda achamos que suas reservas CECL não estão totalmente contabilizando as perdas que eles podem experimentar”, disse ele, referindo-se ao prazo contábil para perdas de empréstimos a curto prazo. “Mas a diferença entre as perdas que esperamos e suas reservas está estreitando muito rapidamente.”

Em um comunicado, o Trust disse que adotou uma abordagem prudente de suas reservas que foi “validada pelo fato de que nossas resoluções foram mais favoráveis ​​do que implícitas por nossas reservas de perdas”.

Ele resolveu US $ 1,6 bilhão em empréstimos prejudicados em 2024 acima dos valores de transportar.

Queens Warehouse

A BXMT tem trabalhado para limpar acordos menos do que o pristino à medida que o mercado de escritórios se recupera lentamente. Em Nova York, por exemplo, a Blackstone colocou capital adicional no edifício Falchi, que tem um empréstimo de US $ 200 milhões com o BXMT que não foi reembolsado mediante maturidade, de acordo com pessoas familiarizadas com o assunto. Localizado em uma parte industrial do Queens, perto de uma fábrica de reciclagem e fornecedores de construção, o armazém que virou espaço arrendia espaço para a Uber e a Comissão de Táxi da cidade de Nova York.

O BXMT também recorreu a alguma engenharia financeira para comprar o tempo dos mutuários. No ano passado, o Trust concordou em permitir que certos mutuários atrasassem os pagamentos em dinheiro em troca de juros mais altos e mais taxas. Algumas das modificações incluem pagamento em espécie, o que significa que os pagamentos de juros são atrasados ​​e, em vez disso, adicionados ao vencimento principal. Tais manobras raramente são um bom sinal para um mutuário. Ainda assim, eles representavam uma pequena fração da receita de juros da BXMT – apenas 1% por uma medida – no ano passado, segundo o Trust.

A confiança recebeu mais espaço financeiro em si. No ano passado, para evitar violar uma aliança nos empréstimos da BXMT, os executivos convenceram os bancos a afrouxar as restrições sobre a dívida. Ele disse que o acordo é “geralmente padrão” entre seus pares.

A unidade mais ampla de empréstimos imobiliários da Blackstone, dirigida pelo veterano da empresa de 14 anos, Tim Johnson, passou por algumas mudanças de pessoal. Mike Nash-que co-fundou o negócio da dívida imobiliária e foi conhecido por compostura durante exercícios complexos-mudou-se para o braço do fundo de hedge da empresa em 2021 e recentemente se aposentou, embora ele permaneça no conselho da BXMT. Jonathan Pollack, ex -chefe de crédito imobiliário de Blackstone, partiu no ano passado para se tornar presidente do Starwood Capital Group.

Em uma chamada com analistas no mês passado, o BXMT pintou a imagem de uma empresa firmemente no modo de recuperação. Mas há mais a fazer antes que a unidade possa aproveitar completamente as taxas mais atraentes que aumentam outros cantos do mercado de crédito. Ainda está vendo alguns perdedores entrarem: os executivos referenciaram um novo comprometimento, um empréstimo de escritório sem nome no Reino Unido. O edifício representa menos de 1% de seu portfólio e fica em um “forte submercado de Londres”, disse o Trust.

Os investidores parecem sanguíneos. Nos dias após o seu mais recente lançamento de ganhos, os traders oferecem as ações cerca de 5%. Subiu 17% no ano, superando os pares superando os pares.

E os executivos da BXMT não estão pensando em escritórios para sempre. Eles acabaram de ver seu acordo de letreiro-um empréstimo de US $ 1,8 bilhão para uma era de 2018 para um arranha-céu de Manhattan chamado Spiral-reembolsado na íntegra.

“Se pudéssemos fazer mais acordos como a espiral, nós absolutamente faríamos”, disse Keenan, o CEO, durante a chamada de ganhos. Mas em um trimestre em que a BXMT investiu e prometeu mais de US $ 2 bilhões em origens, ela alertou que a empresa agirá com cuidado. “A abertura do tipo de oportunidades de escritório e onde vemos o desempenho superior é bastante estreita, e seremos extremamente seletivos”.

Esta história foi originalmente apresentada em Fortune.com